Как продать квартиру без посредника
Вы решили продать квартиру, но не знаете с чего начать?
ЦЕЛЬ ПРОДАЖИ.
- Продажа с целью приобретения другой недвижимости.
- «Чистая продажа»
В случае, если Вы решили обменять свое жилье путем купли-продажи, Вам необходимо изучить, помимо рынка предложений на продажу аналогичных квартир, рынок предложений на покупку.
Точно распишите:
- что хотите купить взамен;
- на какой бюджет рассматриваете покупку.
Дальше приступайте к поиску предложений. Сопоставьте цены. Когда «картина мира» ясна, можно приступать к работе.
- Сделайте качественные фото квартиры (объекта недвижимости).
- Изучите самые популярные рекламные платформы в Вашем регионе и размещайте рекламы.
Вам будут звонить в большом количестве преимущественно посредники и небольшой процент прямых покупателей. Ваша задача – устоять от шквала пустых звонков и выбрать реальных.
Организовать просмотры, провести переговоры, согласовать расходы – это Ваша задача.
Когда достигнута договоренность по цене – оформляйте задаток. Задаток (Предварительный договор) имеет ту же форму, что и Основной договор (купли-продажи). В нем прописаны все условия оформления Основного договора:
- сумма задатка;
- сумма продажи;
- сроки подписания Основного договора;
- снятие с регистрационного учета;
- освобождение квартиры.
Во время оформления Предварительного договора проходят проверку как стороны договора (Продавец и Покупатель), так и право собственности на объект недвижимости.
С 2013 года создан Укргосреестр, в котором стали регистрировать право собственности. Соответственно, если недвижимость приобретена до этого периода, право собственности было зарегистрировано в БТИ, которое до конца 2012 года имело такие полномочия. Для внесения объекта недвижимости в Единый государственный реестр, необходимо получить Информационную справку из БТИ. Стоимость информационной справки зависит от сроков изготовления и количества собственников. Ее можно заказать как срочную – 3 рабочих дня, так и в обычном порядке – на 1 месяц. Разница несущественная, поэтому не имеет смысла экономить.
В случае возникновения налогообложения:
- праву собственности менее 3 лет (не касается только наследственных документов);
- вторая, третья … продажа недвижимости в году
необходимо заказать Экспертную оценку (через Фонд государственного имущества Украины) для уплаты налогов. Если праву собственности менее 3 лет либо вторая продажа недвижимого имущества в году – Вам необходимо заплатить:
- налог в размере 5%
- военный сбор в размере 1,5%.
К этим платежам есть стандартный набор платежей, независимо от срока пребывания объекта в собственности:
- пенсионный сбор -1%, оплачивает покупатель,
- 1% госпошлина, как правило, платит продавец.
В законодательстве не прописано четко кто оплачивает госпошлину – поэтому часто это договорные условия сторон.
Случается, что в квартире зарегистрированы посторонние люди. Покупатели, как правило, настаивают на снятии с регистрации (выписке) из квартиры до подписания Основного договора всех зарегистрированных. В случае наличия военнообязанных – необходимо до выписки, снятся с воинского учета через Военкомат (снятие с учета и постановка на учет).
Выпиской занимаются ЦНАПы. Что нужно для выписки? Необходимо прийти в ЦНАП и написать заявление всем зарегистрированным. Срок снятия с регистрации – 24 часа (сутки).
В случае, если в квартире зарегистрирован не собственник, а квартира продана, снять с регистрационного учета будет невозможно без его присутствия либо по решению суда. Суд может вынести положительное решение только в том случае, если зарегистрированный не проживает более года по данному адресу. С зарегистрированными собственниками гораздо проще. Можно выписать через ЦНАП на основании Договора купли-продажи. Так что зарегистрированных продавцов (бывших собственников) квартиры не стоит опасаться. Также выписку можно осуществить на основании доверенности, в случае, если она оформлена должным образом.
Оформление Основного договора.
Накануне подписания стороны открывают гривенные счета в одном банке. Реквизиты дают нотариусу, который оформляет договор. Так как в Украине разрешен наличный расчет до 150000 грн., соответственно расчет по договору – безналичный.
По освобождению квартиры.
В договоре указываются сроки освобождения квартиры. Чтобы предыдущие собственники своевременно освободили квартиру и выписались в срок, указанный в договоре, покупатели часто настаивают на штрафных санкциях, в случае невыполнения или несвоевременного выполнения обязательств по договору. Что, если Вы договорились купить квартиру с мебелью и техникой, а получили при передаче квартиры пустую квартиру? Составьте перечень имущества в двух экземплярах до передачи задатка за квартиру.
Задолженность по квартире.
Сейчас задолженность не переходит на нового собственника. Она является задолженностью того, кто заключал договора на обслуживание и пользовался услугами (предыдущий собственник). Но это не мешает покупателю потребовать справки об отсутствии задолженности по квартире. Если собственник зарегистрирован на сайте ЦКС (Центр коммунального сервиса) – можно увидеть информацию там, либо заказать в ЦКС справку об отсутствии задолженности. В случае, если в квартире есть счетчики на воду, дополнительно нужно получить справки с Киевтеплоэнерго и Водоканал. По электроєнергиии – в сервисах Yasno.
Это, пожалуй, основное с чем придется столкнуться.
